최근 제주지역의 분양형 호텔 급증이 숙박시설의 공급과잉을 초래함으로써 제주지역 숙박업계 전반의 수익성 악화를 초래할 가능성 높다는 분석이 나왔다.

한국은행 제주본부는 7일 '최근 제주지역 분양형 호텔의 급증 배경 및 리스크 점검' 경제브리프를 발표하고 급증하는 분양형 호텔 현황 및 최근의 급증배경을 알아보고 관련 리스크를 점검했다.

제주지역내 분양형 호텔은 2015년 4월말 현재 32개, 총 8615실로 전국의 약 35%에 달한다. 분양형 호텔의 주요 투자자는 서울 강남과 수도권 신도시 거주자로 50대가 주를 이루는 것으로 분석됐다.

제주지역에서는 서귀포 서귀동 소재 오션팰리스가 2013년 5월 처음으로 영업을 개시했으며 2015년 4월말 현재 동 호텔과 라마다앙코르 호텔(혁신도시)이 영업중이다.

분양형 호텔이란 아파트나 오피스텔처럼 분양 및 구분등기를 통해 객실별로 소유권을 부여하는 형태의 호텔이다. 준공 후에는 전문운영사에 호텔의 운영?관리를 위탁하고, 운영을 통해 발생한 수익의 일부를 배분받는 수익형 부동산의 일종이다.

경제 브리프는 제주지역 분양혈 호텔의 급증 배경에 대해 숙박시설 부족 인식 오피스텔 수익률 하락에 따른 대체 수요 서비스드 레지던스 합법화를 이유로 제시했다.

숙박시설 부족인식이 커진 데는 제주지역에 내외국인 관광객의 급증에 따라 외국인들이 이용할 양질의 숙박시설이 부족하다는 인식에 근거한다는 것이다.

특히 제주도나 중앙정부의 숙박시설 확보를 위한 정책적 노력이 분양형 호텔의 증가에 영향을 줬다는 분석을 내놓고 있다.

더불어 저금리 기조 지속으로 부동산 투자수요가 증가한 가운데 분양형 호텔이 오피스텔 임대업을 대체하는 사업으로 부각됐다는 이유도 제기됐다.

분양형 호텔은 오피스텔과 투자자금규모가 5000만원에서 2억원정도로 비슷하지만 위탁운영을 하기 때문에 임대차계약 및 시설관리에 신경을 쓰지 않아도 되고 임차인 변경에 따른 중갯수료 지출도 없다는 이점이 인기요인이라는 것이다.

취사시설을 갖춘 분양형 호텔이 2012년 '공중위생관리법 시행령 개정'으로 합법화됨에 따라 기존 호텔과 차별화된 서비스드 레지던스(Serviced Residence)에 대한 인기가 급증했다는 분석이다.

우선 숙박시설의 공급과잉을 초래해 제주지역 숙박업계 전반의 수익성 악화를 초래할 가능성이 높다고 지적했다.

제주도는 2015년 이후 관광객 증가율이 점차 둔화되면서 객실 가동률이 지속적으로 하락, 2018년에는 63%까지 떨어질 것으로 예상하고 있다.

이와함께 공급과잉으로 객식가동률이 하락할 경우 시행사들이 제시하는 수익율인 10~12%보다 낮아질 가능성이 높다고 예상했다. 투자수익률 시산 결과, 가동률 65%(제주도 전망 2018년 관광호텔 가동률67.2% 수준)에서 실투자액 대비 수익률은 5.1%로 추정했다.

특히, 관광객들이 신축 호텔을 선호함에 따라 기존 숙박업소들이 분양형 호텔보다 더 큰 타격을 받을 가능성이 높다고 밝혔다. 브리프는 지역별로는 영세 소규모 숙박업체가 밀집해 있는 구도심에서 이에 대한 우려가 매우 큰 상황이라고 분석했다.

더구나 운영사의 횡령,시행사의 분양 실패 등으로 인한 투자자의 손실 가능성도 있다고 밝혔다.

경제브리프는 이같은 진행배경과 리스크를 분석해볼때 제주지역내 분양형 호텔의 증가는 지역 내 숙박시설을 늘리고 금융위험을 분산시킬 뿐 아니라 고수익 투자처를 찾는 투자자들에게는 투자기회를 제공할 것으로 보인다고 평가했다.

이에 대한 대책으로 도내 숙박시설 수급 상황에 대한 지속적인 모니터링과 공급조정 대책외에 신축 숙박시설의 대규모 공급에 따라 위기에 처할 수 있는 영세숙박업자들에 대한 지원대책 등을 마련, 시행할 필요가 있다고 지적했다.

경제브리프는 "고위험.고수익의 수익형 부동산으로 주로 인식되면서 동 사업의 안전성에 대한 우려가 점증하고 있다"며 "제주도 및 개인 투자자 모두에게 이익이 되는 장기적인 투자 대상이 될 수 있도록 제도 개선 및 투자 관행 변화가 필요하다"고 제안했다.