16 부동산 대책은 앞선 정부의 17차례 부동산 대책 발표 때와 달리 사전 예고 없이 기습적으로 발표됐다. 그만큼 정부가 ‘시장 충격 효과’ 극대화를 노렸다고 볼 수 있다.

하지만 전문가들은 이번 대책이 ‘강도 높은 대책’임을 인정하면서도 집값 잡기 효과에는 의문을 표하고 있다. 시장은 일단 숨 고르기에 들어갈 것이란 전망이 우세하지만, 근본적으로 매매 수요가 다소 움츠러들 뿐 주택 공급이 충분하지 않은 상황은 그대로이기 때문이다.

이번 대책은 극비리에 진행됐다. 준비 과정은 기획재정부와 국토교통부 극소수 관계자만 공유할 정도였다. 사전에 관련 내용이 유출되면 형사처벌하겠다는 엄명까지 떨어졌다. 이날 오전까지 언론에도 발표 계획을 사전 공지하지 않았다.

청와대와 정부가 “집값 불안시 언제든지 추가대책을 내놓겠다”고 공언해왔지만 최근 서울을 비롯한 수도권 집값 상승세에 대해 애써 침착한 모습을 보여왔던 정부 태도를 고려하면 전격적인 깜짝 발표다. 그만큼 정부 내부에서도 내심 현재의 주택시장 상황을 심각하고 엄중하게 판단했다는 반증이다.

전문가들은 정부의 이번 대출 규제가 예상보다 강력해 단기적으로는 효과가 있을 것으로 보는 분위기다. 특히 고가 주택에 대한 대출 및 보유세 규제 강화는 집값 안정에 효과를 낼 것으로 평가했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “세금, 청약, 대출, 자금 출처 조사 등을 망라한 전방위 종합대책이라는 점에서 강도 높은 대책”이라고 평가하고 “고가 주택에 대한 대출 및 세금 규제로 강남권 고가주택 진입 자체가 어렵고 시세차익을 노린 갭투자도 거의 불가능해 서울 및 수도권 주택시장은 일단 숨 고르기에 들어갈 것”이라고 내다봤다.

장재현 리얼투데이 리서치본부장은 “서울 주요 지역 아파트가 9억원을 넘어서고 있는 만큼 대출 규제로 서울 및 경기권 주요 지역 아파트의 거래량이 급격히 줄어들 것”이라며 “고가 아파트를 중심으로 가격 조정이 불가피할 것으로 보인다”고 전망했다.

그러나 초저금리로 시중 유동성이 풍부하고, 집값의 하방 경직성이 강하기 때문에 단기 급락보단 약보합세를 띠며 숨 고르기를 할 가능성이 높다는 의견이 지배적이다. 결국 ‘공급 부족’을 해결할 대책이 부족한 점도 우려 대상이다.

권대중 명지대 교수는 “공급 대책은 이번에도 예전 수준에 머무른 것 같아 아쉬움이 있다”며 “유동성과 집값 하방 경직성으로 집값이 급락하진 않겠지만 이번 대책으로 급등하던 부동산 시장이 일단 단기적으로는 안정될 것으로 본다”고 말했다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “정부가 고민을 많이 해 사안별로 구체적인 대책을 마련했지만 수요를 완전히 억제하고 공급을 늘리기에는 충분치 않아 보인다”며 “서울 집값은 당분간 상승하는 흐름이 유지될 것으로 본다”고 평가했다.

또 대출 규제로 매매와 전세시장 모두 진입장벽이 높아지면서 양극화가 더 심해질 거란 의견도 나온다. 송승현 도시와경제 대표는 “대출 문턱이 높아지면서 월세시장으로 수요가 몰려 월세가격이 상승할 것으로 보인다”며 “결국 자본금이 부족한 사람을 대상으로 비자발적인 이동이 이뤄질 것”이라고 전망했다.